Le régime fiscal de la location meublée soulève régulièrement des interrogations, notamment en ce qui concerne son assujettissement à la TVA. Contrairement à certaines idées reçues, ce n’est pas le seul fait de louer un bien meublé qui permet de bénéficier de ce régime, mais bien la nature et l’effectivité des prestations proposées.
Location meublée et TVA : le cadre réglementaire
En principe, la location meublée n’est pas soumise à la TVA. Toutefois, une exception existe lorsqu’elle est assortie de prestations dites para-hôtelières. Pour être considérée comme telle, la location doit inclure au moins trois des quatre services suivants :
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le petit déjeuner,
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le nettoyage régulier des locaux,
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la fourniture du linge de maison,
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la réception ou l’accueil de la clientèle.
Ces services doivent être rendus dans des conditions comparables à celles d’un établissement hôtelier, c’est-à-dire avec une certaine régularité, une organisation professionnelle, et des moyens humains ou techniques appropriés.
Des prestations déclarées, mais non réalisées
Une récente affaire rappelle que l’administration fiscale ne se contente pas de la simple mention de ces services dans les documents contractuels. Elle exige que les prestations soient effectivement fournies.
Dans ce dossier, une société, propriétaire de deux immeubles loués meublés à l’année, revendiquait le bénéfice du régime de TVA en tant qu’exploitant para-hôtelier. Après contrôle, l’administration a rejeté cette qualification, estimant que les conditions n’étaient pas remplies. Les juges ont confirmé cette analyse sur les points suivants :
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Aucun petit déjeuner n’était proposé aux locataires ;
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Le gestionnaire locatif n’avait pas de mission contractuelle d’accueil, son bureau étant situé hors site, et aucun dispositif de remplacement n’était prévu pendant ses absences ;
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Le nettoyage des appartements n’était pas assuré, seule une brève intervention hebdomadaire dans les parties communes était observée (2h30 par semaine pour deux bâtiments) ;
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Aucune prestation de blanchisserie ni stock de linge n’était prévu, ce qui excluait la fourniture régulière de linge dans des conditions para-hôtelières.
Cette décision illustre l’importance de la preuve concrète de l’activité exercée. La seule intention de proposer un service ne suffit pas ; encore faut-il en démontrer la réalité et la consistance.
Une précision récente : la durée de séjour
Depuis le 1er janvier 2024, une nouvelle condition est venue s’ajouter. Pour qu’une location meublée assortie de prestations para-hôtelières puisse être soumise à la TVA, la durée d’hébergement proposée ne doit pas excéder 30 nuitées. Il est toutefois admis que le client puisse réserver pour une durée plus longue, à condition que ce soit de son propre chef.
Ce qu’il faut retenir
Le régime para-hôtelier, bien qu’avantageux fiscalement, impose des exigences strictes. Les loueurs qui souhaitent bénéficier de la TVA doivent mettre en œuvre une véritable organisation professionnelle et fournir des prestations effectives et régulières. Une simple déclaration d’intention ou la mention de services non réalisés ne suffit pas à caractériser une activité para-hôtelière.
Avant de structurer une activité de location meublée avec objectif de récupération de TVA, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel. Nos équipes se tiennent à votre disposition pour étudier votre situation et vous orienter dans les meilleures conditions.